Покупка квартиры в ипотеку — это долгосрочное обязательство, которое зачастую оформляется на 15, 20 или даже 30 лет. Однако жизнь не стоит на месте. За это время семья может вырасти, может потребоваться переезд в другой город ради новой работы, или же супруги могут принять решение о разводе. В таких ситуациях возникает острая необходимость продать недвижимость. Но что делать, если кредит еще не погашен, а в приобретение жилья были вложены средства государственной поддержки (материнский капитал, который в народе иногда ошибочно называют «матстипендия» или семейная выплата)?
Многие собственники впадают в панику, полагая, что продать такую квартиру невозможно до полного закрытия долга перед банком и совершеннолетия детей. На самом деле закон не запрещает подобные сделки. Продать ипотечную квартиру с использованным материнским капиталом можно, но процесс будет состоять из нескольких важных и строго регламентированных этапов.
Правовой статус ипотечной квартиры и обременение
Когда вы покупаете жилье в ипотеку, вы становитесь его полноправным собственником. Вы имеете право там жить, делать ремонт, прописывать родственников. Однако право распоряжения (продажа, дарение, обмен) ограничено. До тех пор, пока вы не выплатите банку всю сумму основного долга и процентов, квартира находится в залоге. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) стоит соответствующая отметка — «обременение».
Это означает, что любые регистрационные действия по смене собственника возможны только с официального согласия банка-залогодержателя. Банки, как правило, охотно идут навстречу клиентам, желающим продать залоговое имущество, так как для них главное — вернуть свои деньги. Как отмечает профильный источник, сегодня на рынке недвижимости существует множество отработанных схем проведения подобных сделок, гарантирующих безопасность как продавцу, так и покупателю.
Фактор материнского капитала: главная сложность сделки
Если банку важен только возврат кредита, то государство строго следит за целевым использованием средств материнского капитала. Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ, если при покупке или погашении ипотеки использовался маткапитал, собственник обязан выделить доли в этой квартире всем членам семьи (себе, супругу и всем детям).
Сделать это необходимо в течение шести месяцев после того, как ипотека будет полностью погашена, а банковское обременение снято. И вот здесь кроется главный юридический капкан для продавца: вы не можете просто погасить ипотеку деньгами покупателя и сразу переписать квартиру на него. Сначала вы обязаны наделить детей собственностью. А как только дети становятся совладельцами жилья, в игру вступают органы опеки и попечительства.
Пошаговый алгоритм продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом
Чтобы сделка прошла успешно и не была оспорена прокуратурой в будущем, необходимо действовать по строго определенному алгоритму. Процесс займет больше времени, чем обычная продажа (в среднем от 1,5 до 3 месяцев), поэтому покупателя нужно сразу предупредить о нюансах.
Шаг 1. Поиск покупателя и предварительный договор
Поскольку вам понадобятся деньги для погашения остатка долга перед банком, лучше всего искать покупателя с наличными средствами или с ипотекой того же банка, в котором кредитуетесь вы. С покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, а сумма, необходимая для закрытия вашей ипотеки, передается вам в качестве задатка (что обязательно заверяется нотариально) или переводится на специальный безопасный счет.
Шаг 2. Погашение ипотеки и снятие обременения
Получив деньги от покупателя (или используя собственные накопления/потребительский кредит), вы полностью закрываете долг перед банком. После этого банк выдает закладную (или передает электронную закладную в Росреестр), и обременение с квартиры снимается. Теперь квартира юридически чиста от долгов.
Шаг 3. Выделение долей детям
Это обязательное требование закона. Составляется соглашение о выделении долей (часто требует нотариального удостоверения, особенно если доли выделяются из совместной собственности супругов). Размер детских долей закон жестко не регламентирует, но на практике их делают пропорциональными сумме вложенного материнского капитала. Соглашение регистрируется в Росреестре.
Шаг 4. Получение разрешения от органов опеки
Поскольку теперь среди собственников есть несовершеннолетние, продать квартиру без согласия опеки невозможно. Опека даст разрешение только в одном из двух случаев:
- Вы одновременно покупаете новую жилплощадь (не меньшую по квадратуре и не худшую по условиям), где детям сразу выделяются доли, равноценные или превышающие те, что они имели в старой квартире.
- Вы кладете деньги от продажи детских долей на специальные заблокированные банковские счета на их имя (этими деньгами они смогут воспользоваться по достижении 18 лет, или ранее с разрешения опеки на целевые нужды). Стоит отметить, что этот вариант опека одобряет реже и далеко не в каждом регионе.
Шаг 5. Основная сделка купли-продажи
Получив зеленый свет от органов опеки, вы можете выходить на основную сделку с вашим покупателем. Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверит все документы, правильность выделения долей и наличие приказа от опеки, после чего документы отправляются в Росреестр для перехода права собственности к покупателю.
Альтернативный вариант: продажа из-под залога (переуступка)
В некоторых случаях, если покупатель планирует брать ипотеку в том же банке, финансовая организация может предложить схему смены залогодателя. Покупатель проходит проверку в банке, берет кредит, и банк внутренним переводом гасит ваш долг, выдавая вам разницу на руки, а квартиру переоформляет на нового должника.
Однако этот вариант практически невозможен, если в старую ипотеку был вложен материнский капитал, а доли детям еще не выделены. Государство не позволит перепродать обязательство по выделению долей третьему лицу. Поэтому при наличии маткапитала идти придется исключительно по классическому, более сложному пути, описанному выше.
Риски, расходы и налоговые нюансы
Продавцу следует заранее просчитать все финансовые затраты. Во-первых, услуги нотариуса при выделении долей и последующей продаже обойдутся в круглую сумму (обычно это процент от кадастровой или рыночной стоимости плюс плата за техническую работу). Во-вторых, нужно помнить о налогах.
Если квартира находилась в вашей собственности менее минимального предельного срока (3 года или 5 лет в зависимости от оснований приобретения), вам придется заплатить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода. При этом важно понимать, что при выделении долей детям срок владения их долями начинает исчисляться заново с момента регистрации. Это значит, что при продаже квартиры налог с детских долей придется платить практически гарантированно, если не применить налоговые вычеты или если семья не подпадает под закон об освобождении от НДФЛ семей с двумя и более детьми (распространяется на тех, кто улучшает жилищные условия).
Выводы
Продажа ипотечной квартиры до полного погашения кредита и при условии использования материнского капитала — задача непростая, но абсолютно реализуемая. Это не та сделка, которую легко провернуть за одну неделю. Она требует кропотливой бумажной работы, постоянного взаимодействия с банком, нотариусом, Росреестром и органами опеки.
Главный совет для продавцов в такой ситуации — быть максимально прозрачными перед покупателем. Найдя человека, готового подождать и войти в положение, вы сможете законно закрыть свои обязательства перед банком, соблюсти права несовершеннолетних детей перед государством и успешно продать недвижимость для старта нового этапа в жизни семьи. Для экономии времени и нервов настоятельно рекомендуется привлекать к таким сделкам опытных юристов в сфере недвижимости и риэлторов, которые возьмут на себя координацию всех звеньев этой сложной цепи.